Ciudad de México, 15 de octubre (SinEmbargo).–El sector vivienda en México tardará al menos cinco años en capitalizarse nuevamente y así poder salir de la crisis que viene arrastrando desde 2009 por la lenta recuperación, el insuficiente crecimiento económico del país, la baja confianza en el consumidor y los escasos recursos que tiene la industria, pues a pesar de incentivarse la compra de casas por medio de la expansión del crédito, el mercado todavía no termina de asimilar los cambio financieros y fiscales que se implementaron en el país, aseguraron desarrolladores y analistas.
La recuperación, según avizoran, está todavía lejos, pues el sector necesita no sólo capitalizarse de nuevo sino también adaptarse a las nuevas tendencias del mercado como la edificación de hogares sustentables.
La crisis económica global del 2009 trajo consecuencias brutales para el sector vivienda de México, que registró una caída de 16.5 por ciento, es decir, una caída 2.8 veces mayor a la de la economía en su conjunto, que fue de 6.0 por ciento en el mismo periodo. Para el año siguiente la situación mostró todavía dificultades, ya que a pesar de que la economía avanzó 5.5 por ciento, la construcción se contrajo 0.2 por ciento según datos del Sistema de Contabilidad Nacional del Sector de la Vivienda en México. Para 2011, el sector tuvo un crecimiento de 4.2 por ciento y en 2012 de 3.6 por ciento, pero aún lejos de su máximo en la última década, de 8.9 por ciento, registrado en 2006.
En cuanto a los créditos otorgados para vivienda, en 2008 se concedió el mayor número, sin embargo, en 2009 se registró una caída de 19.6 por ciento. A partir de 2010 y 2011 hubo un periodo de recuperación, pero insuficiente para alcanzar los niveles que se tenían antes de la crisis.
“No ha habido levantamiento de capital importante del sector vivienda. Para que sea del mismo tamaño [al que se tuvo en el 2008] tendría que ser de 80 mil millones de pesos de capital. Ahorita el mercado no ha dado visos de que pase”, señaló a SinEmbargo Eugene Towle Wachenhein, socio director de Softec, consultoría en proyectos inmobiliarios.
El sector vivienda, por cada casa que construye, debe tener al menos entre el 30 y 40 por ciento en capital de trabajo [los recursos que requiere la empresa para operar]. “Antes, si se vendían 30 mil millones de pesos, se tenían 12 mil millones de pesos [de capital de trabajo]. Ahora vende entre 15 y 17 mil millones, lo que nos dice que se tienen 7 mil millones de capital. Entonces, para que crezca se tendrán que generar otros 6 mil millones de pesos y su ritmo actual es del 10 y 12 por ciento al año”.
Jorge Yarza Garrido, ex presidente de la Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi) expresó que México se encuentra 40 por ciento por debajo del máximo que se tuvo en el 2008”. Actualmente el parque habitacional en México crece en un millón de viviendas al año.
Alicia Enríquez Pimentel, Directora de Relación con Inversionistas de Consorcio ARA, dijo en entrevista que “el año pasado sí vimos que se contrajo la demanda. El consumidor tenía puras noticias malas y pensaba que eran todas las vivienderas. Esto todavía se extendió a este año. Sin embargo, lo que nos hace pensar que aumentará es que hay un apoyo del gobierno para poder impulsar la demanda”.
La representante de la desarrolladora de vivienda afirmó que existen indicadores de recuperación gracias a la liberación de créditos por parte del gobierno federal. “Algo positivo en el último trimestre que ha impulsado el sector es el otorgamiento de subsidios. Primero fueron asignados 12 mi millones de pesos para todo el año y en el caso particular de Ara participamos en el 2013, pues el 7 por ciento de los ingresos se obtenían de una vivienda vendida por subsidio”.
“Se están dando las circunstancias de mejora de la economía. Nosotros vemos que están todas las bases puestas para que el sector se empiece a recuperar”, agregó.
De igual manera, el sector se ha visto beneficiado con los créditos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que detonó una inversión adicional por 360 mil millones de pesos.
El pasado 30 de septiembre, Jorge Carlos Ramírez Marín, titular de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), aseguró que a casi dos años de su funcionamiento, la dependencia ha contribuido con la recuperación de la industria.
Indicó que el sector construcción genera 9.0 por ciento del Producto Interno Bruto (PIB) y en el caso de la vivienda la aportación representa entre 5.0 y 8.0 por ciento.
Jorge Yarza afirmó que “este año toda la economía está adecuándose y aceptando los impactos secundarios de la Reforma Fiscal, así como las condiciones de la estructura fiscal que se habían diseñado con las reglas anteriores, generando un atraso”.
ANTE UN NUEVO MERCADO
Expertos consideran que después de la crisis de 2009, el consumidor se volvió más inteligente y creó mayor conciencia en cuanto a la compra de vivienda.
Eugene Towle, afirmó que “el consumidor se volvió más exigente y comenzó a buscar más alternativas además de las viviendas nuevas terminadas. Cambió el consumidor. Ahora la tasa de crecimiento demográfico se ha frenado, tenemos más trabajadores y población más vieja que necesita cosas diferentes”.
“El tema de la confianza del consumidor está concentrado en los bienes ligados a la alimentación, vestido y de primera necesidad, por lo que ha afectado tanto al sector vivienda. Otro ejemplo es el de las ventas de automóviles que también están rezagadas”, agregó el ex presidente de Uniapravi.
Eugene Towle dijo que “la crisis del 2009 que tuvo varias consecuencias llevó a la quiebra a todas las hipotecarias, pues de 19 que había ahora quedan una o dos. Destruyó esa industria”.
De acuerdo con las cifras dadas por el analista, en México entre el 10 y 20 por ciento de las viviendas están desocupadas, sin embargo muchas veces estos complejos habitacionales de vez en cuando no están en los lugares donde se quiere estar y no es la vivienda que se necesita.
El pasado 26 de septiembre en el Foro Inmobiliario Monterrey 2014, organizado por la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), se informó que actualmente en México existen cinco millones de viviendas abandonadas en los suburbios.
En la zona metropolitana del Distrito Federal la densidad promedio es de 180 viviendas por hectárea, mientras que en la capital del país llega hasta mil viviendas por hectárea.
Se afirmó que esto es consecuencia de “una acumulación de doce años de incentivar mucho, el problema de México son los péndulos, primero no había ningún incentivo [a la vivienda ] y ahora se dieron todo, entonces se desbocó”.
El analista de Softec dijo que “lo que pasa es que es un proceso donde todavía no se define qué modelo de industria queremos para el futuro. Todavía no entendemos a la demografía, no está en el colectivo común”.
TOMAR MEDIDAS A LARGO PLAZO
La reactivación del sector vivienda depende primordialmente de la creación de políticas públicas que permitan la integración tanto del sector público como del privado que se traduzcan en medidas eficientes y de larga duración.
Jorge Yazca afirmó que “tiene que haber una visión compartida que se traduzca en eficiencia operativa, reglas claras y suficientes recursos”.
El analista de Softec, afirmó que en los próximos años “se verá a la industria rediseñándose, pues se necesitan políticas públicas para facilitar la compra de venta de vivienda, acompañados de procesos rápidos para que el financiamiento fluya y se genere más movimiento en la economía”.
Asimismo, se hizo hincapié en que el sector requiere de recursos y modificar el esquema de desarrollo de la banca hipotecaria, banca de desarrollo y especializada que permita que se desdoble el sector y exista una disponibilidad de financiamiento.
En el Proyecto de Egresos 2015, a la Secretaría de Desarrollo Rural y Urbano (Sedatu) -responsable del porgrama Vivienda Digna- se destinaron 21 mil 825 millones 892 mil 608 pesos. Mientras que el Presupuesto de Egresos e Ingresos del Infonavit para 2014 consideró 17 mil 432 millones de pesos.
El presupuesto asignado para la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) fue de 12 mil 500 millones de pesos para este año. En la actualidad se han ejercido siete mil 800 millones con resultados positivos. Mientras que el Infonavit amplió su límite de crédito de 483 mil a 850 mil pesos.
El ex presidente de Uniapravi dijo que se requiere “un encadenamiento sobre la cadena de valor para que haya suficiente crédito para la infraestructura para ciudades, desarrollo y construcción de vivienda y crédito al consumidor, así como un esquema de ahorro orientado al desarrollo de vivienda y la formalización de las familias que tienen una economía mixta”.
Las medidas tomadas por el Gobierno Federal van en el camino correcto, según Jorge Yazka, quien dijo que “este año se tendrán resultados muy parecidos a los del año pasado. Son medidas que se van a tardar en instrumentar. No tienen efecto inmediato. Será entre 18 y 30 meses que se verán los impactos del crédito”.
Acerca de esto, Eugene Towle dijo que “cada que vez que hay un cambio así, tardan aproximadamente diez años para que se reacomode el sector. Llevamos 3 o 4 años. Me gustaría pensar que ocurrirá más rápido. Conavi y el Infonavit están haciendo grandes esfuerzos, pero el sector se descapitalizó”, agregó.
Recientemente, el Infonavit con la Conavi otorgó subsidios para todos los trabajadores que tengan ingresos menores a los 10 mil 300 pesos, es decir, menores a cinco veces el salario mínimo, para completar la compra de su vivienda con 75 mil pesos.
“Esperamos que con las medidas las cosas mejoren, sin embargo, un tema importante en la agenda es el presupuesto que se destinó para el siguiente año que es menos al que se está teniendo en el 2014 para ese segmento, por lo que se tienen que estar observando los recursos suficientes”, concluyó Jorge Yazca.
